REFLEXIÓN PRÁCTICA nº 3 - 05.03.11
Dr. ALFREDO TORTORELLA (Aquì-Techo)
¿ POR QUÉ SUBEN MUCHO LOS PRECIOS DE VENTA DE SÓLO “ALGUNAS” PROPIEDADES INMUEBLES ?
Curiosidades y distorsiones del mercado uruguayo.
En la calle se escucha a diario que “los precios están subiendo porque viene bajando el valor del Dólar”. Es decir, se difunden conjeturas, por parte de alguna mala prensa (nada técnica), que sólo pretende así resumir burdamente los fenómenos económicos sin analizarlos ni conocerlos a fondo… y sin tener la humildad de preguntar a los operadores del sector.
Esta afirmación, incorrecta e imprecisa y por lo tanto poco seria, forma parte de esta cultura superficial e inmediatista en que vivimos, en la cual, los medios dominan y entonces: “de un bolazo, se fabrica una noticia”. Y lo peor es que, esas incorrecciones se hacen carne en la mayoría de la población, la cual no tiene por qué tener la preparación suficiente para saber separar nítidamente la paja del trigo. Es así que la confusión cunde y se van gestando los preconceptos erróneos y las distorsiones.
No haré aquí una tabla comparativa con engorrosas cifras y gráficas, pero es evidente que si consideramos, como ejemplo, el período de los últimos DOS AÑOS: el valor del dólar en Uruguay bajó apenas algo más que un 15 % , mientras que, “ALGUNAS” propiedades subieron mucho más de un 60 % (promedio). Por lo tanto, es obvio que el motivo principal no es el de la desvalorización del Dólar… y mucho menos que sea “proporcional”. Ésa es simplemente una conclusión sin asidero, pero tristemente difundida.
Busquemos la respuesta veraz por otros lados:
1. baja tasa de interés bancaria: Difícilmente algún Banco de plaza pueda ofrecer una tasa efectiva en dólares que supere el 3 % anual, aún por montos altos y a largo plazo fijo. Esta es una rentabilidad muy magra si se compara con la neta que se puede obtener con el arrendamiento de inmuebles, la que suele duplicar largamente y muchas veces triplicar esos guarismos (tema que amerita otra nota reflexiva, seguramente para la semana venidera).
2. orientación de la demanda: mucha gente está abandonando sus amplias casas, con jardín y fondo (en zonas residenciales no muy céntricas), para mudarse a modernos apartamentos a estrenar, más pequeños (en la zona costera de Montevideo). Y entonces, actúa la famosa y vigente “LEY DE OFERTA Y DEMANDA”: a mayor apetencia, suben mucho los precios de ésas unidades demandadas, pero no tanto los de las otras, que por algo se van abandonando. Opera por un lado, una cierta desvalorización relativa de aquellas propiedades usadas, y por otro lado, se valorizan en mucho mayor porcentaje las nuevas opciones. Además, esa tendencia sociológica pretende lograr una mayor garantía en seguridad y además disfrutar de un amplio menú de servicios anexos (“amenities”). Claro que debiendo pagar altos gastos comunes (expensas), pero como se dice popularmente: “la tranquilidad no tiene precio”.
3. demanda agregada por inversores del exterior: es evidente el éxodo creciente de inversores hacia nuestras costas, buscando un mejor refugio y a la vez, más rentabilidad. Ya no sólo Punta del Este y su foco de atracción, Rocha y Canelones, sino también Colonia, Soriano y el Litoral. Y además, el auge del agro, con su consabida presión hacia el alza del valor de las tierras, según sea su uso productivo y rentable. Y esa demanda agregada ya no proviene sólo de argentinos y vecinos de la región, sino también de lejanos países del hemisferio norte.
Por lo tanto: NO es verdad que el factor fundamental de la suba sea la baja en el valor del Dólar (y mucho menos que sea el único), porque, como quedó demostrado: no guardan proporcionalidad.
Algunos propietarios que desean poner a la venta su propiedad, están contaminados por estas desprolijas noticias. Entonces, creen que “todos los precios subieron por igual” y esto complica mucho la explicación de por qué nosotros -los tasadores profesionales y experimentados- hemos llegado a un resultado muchas veces menor (y entonces, decepcionante) respecto a sus desmesuradas pretensiones. Así, comienza una ardua, compleja y engorrosa pulseada en pos de acordar la “cifra razonable” para colocar a la venta -con alguna chance real- su particular propiedad. Y no se trata de poner una cifra “alta” y después ir rebanándola paulatinamente, para amoldarla a la realidad, ya que el tiempo es oro y además, está en juego nuestro prestigio profesional. Entonces, no podemos aceptar ni compartir la muy gastada y desprolija frase: “comience pidiendo XX (precio alto)… que luego, para bajar, siempre hay tiempo” … PERO ESTO NO ES SERIO Y NO LE SIRVE A NADIE…
Ya no alcanzan los serios fundamentos que le podamos aportar, sino que predomina esa idea generalizada de que “todo sube, como leche hervida”… y que además, “el vecino está pidiendo mucho más por algo similar a mi propiedad”… O que escuchó o leyó (por ahí) que el “VALOR DE UN METRO” CUADRADO CONSTRUÍDO es de tantos dólares… Y por lo tanto, el desprevenido e iluso propietario, multiplica prestamente por la superficie de su propiedad, y pretende exigirnos que debemos venderla en TANTO (o sea, él ya la tasó…).
La TASACIÓN PROFESIONAL es un proceso de relevamiento y estudio técnico de muchas variables que deben ser analizadas y apreciadas cuidadosamente y con criterio profesional (ya que cada una de ellas tiene un peso diferente en la conclusión final), para desembocar en una cifra probable (y aproximada) de venta real. Por ejemplo: no pesan lo mismo la zona de ubicación, tipo y calidad de construcción, estilo, antigüedad, estado de conservación, orientación solar, funcionalidad, adaptabilidad (potencial de reforma o ampliación), perspectiva del barrio, seguridad, servicios circundantes, locomoción, etc. No se trata sólo de considerar la superficie edificada (sea ésta propia o común).
Por lo tanto, no se trata de introducir datos en la computadora, cual si fuera una licuadora y luego apretar un botón:
NADA DE ESO ES UNA TASACIÓN PROFESIONAL
Una TASACIÓN TÉCNICAMENTE SERIA puede y debe utilizar alguna fórmula matemática, pero en definitiva, es un arte, donde el olfato y el conocimiento acabado del mercado local es lo que termina definiendo. Por lo tanto, no tiene nada que ver con multiplicar la superficie edificada por algún VALOR DE UN METRO CUADRADO EDIFICADO (que generalmente se extrae del precio con que salen al mercado los edificios a estrenar), tal como aparece en cierta prensa, la cual sólo maneja promedios aritméticos y no cifras reales. Ése es un método simple y burdo, que conduce a gruesos errores y por ende, distorsiones. Aunque sea el usado por muchas “inmobiliarias”…
Los promedios siempre mienten. El dato de la expectativa promedio de vida, es una rotunda mentira: porque NO es estrictamente verdad que la gente viva 75 años…
Sólo un Profesional que esté cotidianamente en la trinchera de la VENTA REAL podrá apreciar debidamente el verdadero VALOR DE VENTA que tiene ÉSTE SINGULAR INMUEBLE en estudio. Porque, si hay una verdad en materia de Tasaciones inmobiliarias serias es que: todos los inmuebles tienen un valor diferente y no pueden estandarizarse … tal como si fuera un litro de leche, o un barril de petróleo…
Esa mala praxis de estandarizar (simplificación indebida) no deja de ser un resumen caprichoso y apresurado, que sólo puede arrojar un resultado incorrecto. Pero además, significa un grave peligro, por la distorsión de precios que crea en el mercado.
Y lo aclaro con un contundente ejemplo numérico :
No es lo mismo el valor de VENTA de UN METRO CUADRADO EDIFICADO puesto sobre un terreno ubicado en una zona “top” de primera (sobre la costa y buena vista), y además, NUEVO (a estrenar), que otro metro cuadrado edificado (en la misma ciudad) hace 80 años, construído por el bisabuelo del cliente, en una zona estancada desde hace décadas… El primero quizás supere actualmente los U$S 2.500 el m2, mientras que por el segundo, apenas se podrá obtener U$S 700…! Estamos de acuerdo entonces en que, hay una gran brecha entre sus valoraciones actuales… Pero, además, también hay un abismo en cuanto al porcentaje en que subieron realmente los respectivos precios en el proceso en alza de los últimos DOS AÑOS: el primero, seguramente más de un 80 % y el segundo, apenas en un 20 %...
Pero, cuidado: no quiere decir que el promedio de suba haya sido el 50 %... ¡Por favor: no repitamos aquí el error ya criticado !
Ahora, podemos responder más seriamente la pregunta del principio: ¡¿QUÉ TENDRÁ QUE VER EN ESTE PROCESO, LA INVOCADA BAJA DEL VALOR DEL DÓLAR ?!:… ¡Realmente muy poco!... Hay múltiples variables a ser cuidadosamente consideradas.
Por todo eso, es imprescindible acudir a los técnicos y especialistas, que son los únicos que pueden generar
confianza y credibilidad.
Cuando uno se siente mal de salud, no va hasta la FARMACIA a comprar algún medicamento “de moda” o muy publicitado por los medios de prensa, sino que, obviamente, acude a SU médico de confianza. (Y si no lo hace, se atendrá a las consecuencias)
EN MATERIA DE INMUEBLES : HAGA LO MISMO, PORQUE LOS VALORES EN JUEGO (Y EN RIESGO) TAMBIÉN SON MUY ALTOS, SAGRADOS…Y DELICADOS
ELIJA, CONSULTE Y ASESÓRESE CON
SU INMOBILIARIA DE CONFIANZA:
PROFESIONAL Y EXPERIMENTADA…
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Seguridad, Experiencia y Responsabilidad
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Agradeceré vuestra valiosa opinión: alfredo @ aquitecho.com.uy
